CEM EMLAK




Gerekli Bilgiler

Mortgage nedir?
Sözcük anlamı ipotek olan "mortgage", konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 - 20 gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasını öngören bir tür gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Türk Dil Kurumu "mortgage" sözcüğü için "tutulu satış" ifadesini öneriyor.

Bir malın kendisinin güvence olarak gösterilerek, ödünç alınan parayla satın alınması anlamına gelen iktisadi terim. İpotekli satış, ya da Mortgage`lı satış olarak da adlandırılır.
Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da yapı) satınalımlarında kullanılır. Bu gibi satışlarda, parasal kurumlar ödünç verdikleri tutar (kredi) geri ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumların ödünç verdikleri para için bir güvence niteliğindedir. Bu yöntem, özel ya da tüzel kişilerin, bir taşınmaz malın ederi kadar paraları başlangıçta olmasa da, malı alıp, genellikle 15-30 yıllık süre içerisinde parça parça ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını sağlar. Ödeme tamamlandığında, tutu durumu ortadan kalkar.

Ödünç verilen tutar, ödünç isteyenin geri ödeme kapasitesine (genellikle aylık gelirinden giderleri çıkarıldıktan sonra hesaplanır) ve satın alınmak istenen taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD) bağlıdır. HPÇD genellikle malın değerinin %75`i ile %90`ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda malın parasal kurumca hemen satılabileceği tutara denk gelir. Tutu yöntemiyle alınan mallar, borcun ödenememesi durumunda, parasal kurumca, genellikle ederinin biraz altında beklemeden satılırlar.
Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın alabileceği rizikolara bağlı olarak değişik parasal yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerinin vergiden düşülebildigi ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi faiz ödemesiymiş gibi yapılandırılır. Ya da, ödünç alınan tutarın değişik oranlardaki bölümü (ödünç alanın riziko seçimine göre) borsa fonlarına yatırılarak ödemeler oradan gelen gelirle yapılır.
Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, ev, işyeri satınalımlarının tutu yöntemiyle yapılması çok olağandır.

Konut Kredisi Nedir?
Konut kredisi, konutun teminat altına alınması şartıyla verilen bir tüketici kredisidir. Konut kredisinin vadesi 5 ila 30 yıl arasında değişmektedir.

Türkiye’de uygulanan konut kredilerindeki faiz sabittir. Yani kredinin vadesi boyunca ödenecek kredi taksit tutarı değişmemektedir. İlk başta bakıldığında, faizin sabit olması tüketiciler açısında oldukça avantajlı görünmektedir. Ancak bankalar kredi maliyeti riskini, alınan kredi faizinin içinde hesapladıkları için sabit faizli kredilerin oranları, olması gerektiğinden daha da yüksektir. Değişken faiz sistemi ise henüz bankalarca uygulanmamaktadır. Mortgage yasası ile hayata geçecektir.
Değişken faizli kredi ise, belirlenen bir endekse göre, kredi taksidine uygulanan faizin de değişmesi anlamına gelir. Böylelikle piyasadaki faizler düşerse, aylık taksitler düşer; tam tersi olarak da faizler yükselince taksitler yükselir. Ancak değişken faizli kredilerde, bankalar, kredi maliyetini kredi alan kişiye yansıttıkları için, bu sistemde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Mortgage yasası ile bu faiz sisteminin gelerek, genel konut kredisi faiz oranlarını düşürmesi beklenmektedir.

Konut kredisi faizi ve çeşitleri
Konut kredisi almadan önce baktığımız ilk şey, bankaların uyguladıkları konut kredisi faiz oranları ve vadeleridir. Peki konut kredisi faizi dediğimiz şeyin detayları nedir? Gördüklerimizin haricinde konut kredisi faizi hesaplamalarının içinde neler gizlidir.
Sizlere konut kredi faizinin nasıl işlediğini ve konut kredisi hakkında bazı detayları açıklamak istiyoruz.
Türkiye’de bilindiği üzere iki tip konut kredisi vardır:
1. YTL bazlı krediler
2. Yabancı döviz kuru bazında krediler (USD veya EURO)

Konut kredileri geri ödemeleri sabit aylık taksitler halinde yapılmaktadır. Yani kredi vadesi boyunca, uygulanacak faiz oranı banka tarafından sabitlenmektedir ve bu sabit faiz oranı üzerinden aylık ödemeler çıkarılmaktadır.
Faiz oranlarına baktığımızda yabancı döviz bazlı kredilerde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Bunun nedeni, kredi için verilecek nakiti bankaların yurtdışından borçlanmalarıdır. Bankalar aldıkları bu borcu, yine döviz bazında geri ödeyecekleri için YTL bazında verilecek kredilerde kur riski taşımaktadırlar. Bu nedenle bu kur riskinin bedeli, aylık kredi faizinin içine yedirilmektedir. Yabancı döviz kuru bazında verilen kredilerde, bu kur riski olmadığı icin faiz oranlari sadece bankanın borçlanma maliyetini içermekte ve daha düşük olmaktadır.

Konut kredisi işlem masrafları.
Konut Kredilerinin faiz haricinde işlem masrafları vardır. Bu masraflar ya alınan kredi tutarından düşülür ya da kredi almadan önce bankaya ödenir. Bu masraf kalemleri başlıca:

  • Kredi İşlem Masrafı - Komisyon ve Dosya masrafı ya da sadece Komisyon olarak alınmaktadır. (Kredi tutarının belirli bir %`si olarak alınmaktadır)
  • Ekspertiz Ücreti (Alınan evin metrekaresine göre değişen sabit bir ücrettir
  • Kredi Hayat Sigortasi (Kredi tutarının belirli bir %`si olarak alınmaktadır)
  • Zorunlu Deprem Sigortası - DASK- (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Bina inşaat maliyeti 100,000 YTL`ye kadar olan binalar için deprem teminatının sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlar)
  • Konut Sigortası (Konutun yeri, yaşı, metrekaresine göre değişmektedir. Zorunlu Deprem sigortası bina bedelinin 100,000 YTL`ye kadar olan kısmının ödenmesini sağlar, eğer ev bedeli daha yüksekse bina bedelinin aşan kısmı için sigorta yaptırmanız gerekmektedir)

Kredi İçin Gerekli Evraklar.

  • Nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaportun aslı ve fotokopisi
  • Son döneme ait, su/elektrik/doğalgaz/telefon faturası veya ikametgah belgesi( Faturalar, kişinin kendi adına ya da aynı soyadı taşıyan aile bireylerinde biri adına düzenlenmiş olmalıdır. )
  • Gelir durumunu gösterir belge
      1. Ücretliler : Maaş bordrosu veya net maaş tutarını gösteren işyerince onaylı belge
      2. Serbest Bölge Sahibi : Vergi Levhası
      3. Şirket Ortağı : Vergi Levhası veya Ticaret Sicil Gazetesi`nde yer alan kuruluş ilanı fotokopisi
      4. Gayrimenkul Geliri Beyan Edenler : Tapu aslı ve fotokopisi
      5. Emekliler : Hesap Cüzdanı
  • Satın alınacak konuta ait tapu fotokopisi ve yapı kullanım izin belgesi

Emlak alımında dikkat edilecek Hususlar.

  • Satın alınacak taşınmazın yapı kullanma izni olup olmadığını anlamak için tapu örneğine bakılmalıdır. Tapu örneğinde kat mülkiyeti tapusu yazıyor ise taşınmazın yapı kullanma izni var demektir. Yapı kullanma izni yoksa ilgili belediyeye baş vurulması gerekir.
  • Satın alınacak bağımsız bölüm yada binanın projesine ve ruhsatına uygun olup olmadığını anlamak için belediye ve tapudaki onaylı proje ile taşınmazı karşılaştırmak gerekir.
  • Satış işleminden önce, satılacak taşınmazın tapuda, vergi dairesinde ve belediyedeki kayıtlarında sorun olup olmadığı belirlenmelidir. Eğer, söz konusu kurumlara borçlar varsa ödendikten sonra satışa geçilmelidir. Çünkü, bu sorunlar satış sırasında pazarlık konusu olarak ileri sürülebilecektir.
  • Resmi biçimde yapılmayan tapulu taşınmaz satışı nedeniyle, geçersiz sözleşmeye dayanarak tarafların aldıkları karşılıklı olarak geri verilir. Ancak, iyi niyetli zilyedin taşınmaza yapmış olduğu yararlı ve zorunlu giderler, Medeni Kanun'un 994.Maddesi çerçevesinde değerlendirilir.
  • Tapusuz taşınmazların muhtar senediyle de satılması olanaklıdır. Tapusuz taşınmazların senetle satılması durumunda, onaylanan muhtarla üyelerin tanıklığı ile senet tanıklarının varlığı satışın kanıtlanması açısından gerekli bulunduğu unutulmamalıdır.
  • Taşınmaz satımına ilişkin sözleşme geçersizse, cezai koşul da geçersizdir. Ayrıca, taşınmaz satımını güçlendiren cezai koşul da satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi biçimde yapılmalıdır.
  • Tapuda yapılan satışta taşınmazın gerçek değerinin gösterilip gösterilmediğine dikkat edilmelidir. Tapu harçlarının gösterilen değere göre hesap edilip edilmediği kontrol edilmelidir. Taşınmazı satan kişi yada kurum, taşınmazın değerini gerçek değerinden aşağıda göstermesi bazen alıcının işine geliyor gibi gözükse de, ileriki yıllarda satmak istediğinde hukuksal ve vergi boyutunda ciddi sorunlar gündeme gelebilir.
  • Satışı gerçekleştiren taraf, taşınmazını olanaklıysa peşin olarak satmalıdır. Taşınmazın vadeli satılması durumunda taşınmaza ödenen peşinattan arta kalan bedel kadar ipotek konulabilir.
  • Taşınmazı aldığınız tarih ile sattığınız tarih arasındaki süre hesaplanmalıdır.
  • Taşınmaz alımında tapu suretiyle birlikte belediyeye başvurup emlak vergisi beyannamesi verilmektedir.

    Emlak değerlendirmede 10 altın kural.
    Emlak değerinin saptanması, oldukça karışık ve kişilere göre farklılık gösteren bir konudur. Bir başka deyişle, değer belirleme girişiminde bulunan kişinin amacına göre, varacağı sonuçlar da farklı olacaktır. Örneğin; piyasa değeri, net değer, nakit değeri, defter değeri, potansiyel değer vb.

    Bir taşınmazın değerini belirleyen öğeler; fiziksel koşullar, yarar, kıtlık ve devredilebilirlik gibi içsel öğeler ile ekonomik, sosyo-kültürel ve yasal durum gibi dışsal öğeler olarak sayılabilir. Taşınmazların değerlendirilmesinde karar verme aşamasına gelindiğinde daha somut veriler dikkate alınır. Karar verme aşamasında dikkat edilmesi gereken bu önemli noktalar şöyle sıralanabilir :

    • Konutu oturmak amacıyla satın alan kişi, alacağı eve taşınacağı yer; evin bulunduğu bölgeye de çalışacağı yer gözüyle bakar. Bu nedenler alıcı, nüfusun gelecekteki eğilimi ile çok fazla ilgilenmez. Böyle bir alıcının temel ilgisi, binanın bugünkü fiyatı üzerine odaklanır.
    • Konutu yatırım amacıyla alan kişi ise, evin bugünkü fiyatının yanı sıra, uzun dönemde taşınmazın değerini etkileyecek diğer etmenlerle ilgilenir. Yatırım amaçlı taşınmaz alımlarında esnek davranılabilir.
    • Bölgenin gelişme eğilimi taşınmazın gelecekteki fiyatında olduğu kadar şimdiki değerine de etki eder.Konut yada diğer taşınmazların deprem bölgesinde olmaması fiyatı etkiler.
    • Ayrıca konutun yapı kalitesi ile konutta kullanılan malzemeler de fiyata etki eder.
    • Konutun yada diğer taşınmazların okul, sinema, tiyatro, park yada alışveriş merkezi gibi sosyal alanlara sahip olması yada bu merkezlere olan uzaklık, konutun değeri üzerinde etkili olacaktır.
    • Özellikle ülkemizde konutun manzaralı ve deniz görür olması da değerlemede önemli rol oynuyor.
    • Konutun belediye, hastane, okul yada banka gibi kamu hizmeti veren kurumlara yakınlığı değerini olumlu yönde etkileyecektir.
    • Taşınmaz arsa ise yapı izni olup olmaması, yapı izni varsa yapılaşmaya uygun olması, altyapısının bulunması, taşınmazın konut yada iş merkezine uzaklığı arsa ve arazinin değerine etki eder.
    • Kolayca satılabilme, taşınmazın piyasa değeri üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir.